전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법(이하 전세사기 특별법) 개정안이 최근 국무회의와 국회에서 통과됐다.
이번 개정안은 한국토지주택공사(LH)가 전세사기 피해 주택을 경매로 매입해 피해자에게 최대 10년간 공공임대를 제공하거나, 경매 차익을 지급하는 내용을 담고 있다. 피해자의 임차보증금 한도를 3억 원 이하에서 5억 원 이하로 상향했으며, 이중임대차계약으로 인한 피해자도 지원 대상에 포함해 피해 인정 범위를 확대했다.
◆ 전세사기란 무엇인가?
전세사기는 임차 계약이 종료되면 맡겼던 보증금을 돌려받는 과정에서 세입자를 속여 금전적 피해를 주는 사기 행위를 말한다.
대표적인 유형으로는 대리인이 집주인에게는 월세 계약을, 세입자에게는 전세 계약을 맺고 보증금을 가로채는 경우가 있다. 한 주택에 여러 세입자와 중복 계약을 맺거나, 신탁(위탁자가 수탁자에게 일정한 목적에 따라 재산의 관리와 처분을 맡기는 행위)된 부동산을 신탁회사의 동의 없이 계약해 무효 처리되는 사기도 있다.
소위 ‘깡통전세’라 불리는 수법도 존재한다. 깡통전세는 보통 전셋값과 매매 가격이 비슷한 매물에서 발생한다. 집주인이 전세금을 돌려줄 능력이 없는 사람에게 명의를 넘겨 세입자가 보증금을 회수하지 못하게 만드는 방식이다.
이러한 사기는 ‘갭투자’와 밀접한 관련이 있다. 세입자로부터 받은 전세보증금에 자비나 대출을 더해 주택을 매입한 후, 집값 상승에 따른 차익을 노리는 투자 방식이다. 위험이 크기 때문에 성공하면 이익을 얻지만, 실패하면 전 재산을 잃을 수 있다. 만약 집주인이 갭투자 실패로 자금을 잃으면, 세입자가 전세계약 종료 후 보증금을 돌려달라고 해도 반환받지 못하게 돼 문제가 생긴다. 지난해 발생한 ‘빌라왕 사건’이 갭투자를 악용한 대표적인 깡통전세 사기 사례다.
◆ 전세사기에 취약한 청년층
국토교통부가 낸 보도자료에 따르면, 전세사기 피해자 중 30대가 48.2%, 뒤를 이어 20대가 25.7%를 차지했다. 전체 피해자 2만979명 중 약 74%가 청년층인 것. 대부분(97.35%)이 3억 원 이하의 보증금을 잃었다. 피해 주택 유형으로는 다세대주택(33.4%)이 가장 많았고, 오피스텔(22.2%)과 아파트·연립주택(17.1%) 순이었다.
전문가들은 상대적으로 자금력이 부족하고 사회 경험이 적은 청년층이 사기성 거래에 취약할 수밖에 없다고 지적한다. 금전적 이유로 다세대 주택이나 오피스텔 등 싼값에 거래되는 부동산 매물을 선호하는 청년층이 전세사기의 주요 피해자가 되는 이유다.
◆ 전세사기 대처 방안
전세사기가 들끓자 국토교통부는 지난 2018년 청년주거지원 방안을 대응책으로 발표했다. 청년을 위한 행복주택, 기숙사형 청년주택, 청년 매입임대주택, 전세임대주택, 역세권 청년주택 등이 해당된다. 이들 주택은 주변 시세의 60%~80% 수준의 저렴한 임대료와 낮은 월세를 제공한다. 또한, 청년월세지원제도, 청년월세 한시 특별지원, 서울형 주택 바우처 등 다양한 월세 지원 제도도 마련돼 있다.
<삼육대신문>은 김형태 스미스학부대학 교수를 만나 전세사기 예방 방법과 피해 시 대응 방안을 논의했다. 김 교수는 전직 변호사로, 현재 우리 대학에서 <영화 속의 법률이야기> 등 다양한 법률 관련 교양 과목을 강의하고 있다.
아래는 김 교수와의 일문일답.
Q. 전세사기 특별법 개정안에 대한 견해는?
– 개정된 전세사기특별법이 전세사기 피해자에 대한 지원을 확대하고, 현실적인 지원책을 마련했다는 점에서는 긍정적으로 평가한다. 하지만 막대한 예산의 소요와 다른 범죄 사기 피해자와의 형평성을 고려해 공공매입 및 세부 기준 마련 등에 만전을 다해야 할 것이다.
Q. 전세사기 수법은 다양하고 고도화된 성격을 띠고 있다. 전세사기 예방 방법은?
– 첫째, 등기부등본 열람해 봐라. 계약 전 등기부등본을 발급받아 임대인의 실제 소유 여부와 권리관계, 이상 징후가 없는지 확인해야 한다.
둘째, 전세보증금반환보증에 가입하라. 임대인이 보증금을 반환하지 않을 때 보증기관이 대신 반환해줄 수 있다.
셋째, 임대인의 체납세금 확인해야 한다. 임차인은 임대인의 세금 체납 여부를 세무서를 통해 직접 조회할 수 있다. 또한 공인중개사로부터 임대인의 체납 세금, 선순위 세입자 보증금 등 중개대상물의 선순위 권리관계를 확인할 수 있다.
넷째, 신탁회사로 신탁 등기된 부동산은 피하라. 원 소유자와 전세계약을 체결할 경우, 신탁회사로부터 퇴거(명도) 소송을 당하고 전세금을 반환받지 못할 수 있다.
다섯째, 월세계약을 전세계약으로 사기 치는 경우를 조심해야 한다. 임대인은 월세계약으로 공인중개 및 대리계약을 맡겼으나, 공인중개사나 중개사무원, 임대인과 친인척관계에 있는 자가 전세계약으로 사기를 치는 경우가 있다. 임대인의 인감을 확인하고, 임대인과의 유선 통화를 통해 계약 내용을 다시 확인하며, 보증금을 반드시 임대인 명의 통장에 지급해야 한다.
마지막, 부동산 실거래가 조회해 봐라. 국토교통부의 실거래가 공개 시스템을 이용해 주변시세와 비교해 지나치게 차이가 나는 경우 사기일 가능성이 있으므로 조심해야 한다.
다만 사기의 유형을 일관화시켜 예방하는 것은 원천적으로 불가능하다. 전세사기는 계속 발전하고 있고, 지금 이 순간에도 새로운 유형이 나오고 있기 때문. 이런 부분을 주의하는 것이 전세사기를 예방하는 제1원칙이다.
Q. 전세사기 피해자가 구제받을 방안은?
– 전세사기 특별법상 피해자로 인정될 경우 금융, 신용, 긴급복지, 경매공매지위확인 등 관할 자치기관에서 다양한 지원을 받을 수 있다. 또, 사기죄로 형사고소를 진행할 수 있다. 이때 계약서, 통장 거래 내역, 문자 메시지 등 증거 자료를 제출하는 것이 필요하다. 마지막으로 전세보증금반환소송. 즉, 민사 소송을 통해 보증금 반환 청구 소송을 제기할 수 있다.
Q. 피해가 가장 큰 2030 청년들에게 해줄 수 있는 조언은?
– 부동산에는 ‘부동산등기부’라는 공적 기록이 있다. 부동산등기부에는 부동산의 지번, 지목, 구조, 면적 등의 현황과 소유권, 저당권, 전세권, 가압류 등의 권리설정 등 부동산의 모든 권리관계가 공적으로 표시돼 있다. 부동산을 계약하며 부동산등기부를 검토하지 않고 계약하는 것은 위험한 행동이다. 부동산등기부만 검토해도 대부분의 부동산 법률문제를 예방할 수 있을 것.
Q. 대학 졸업 후 독립할 학생들에게 당부하고 싶은 말이 있다면?
– 우리는 항상 법의 영역 안에서 살고 있다. ‘전문가에게 맡기면 알아서 해주겠지‘라는 생각은 사기 피해를 당할 수 있는 가장 첫 단계다. 본인의 권리는 본인이 찾는 것이 우선이다. 그러니 법을 본인과 무관한 영역이라고 생각하지 말고 실생활과 밀접한 법률이라도 학습하길 바란다.
김정인 기자<evelyn5252@naver.com>
정지원 기자<jiwon0413n@naver.com>
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